Vender un inmueble heredado

Es una de las consultas más habituales: los herederos quieren vender el departamento o la casa que dejó un familiar, pero la propiedad sigue a nombre de la persona fallecida. La buena noticia es que se puede vender; lo importante es saber qué camino conviene según el estado en que esté la sucesión.

¿Se puede vender una propiedad que está en una sucesión?

Sí, pero no de cualquier manera. Mientras el inmueble figure a nombre del causante, ningún escribano puede escriturar una venta sin que exista una sucesión. Como mínimo, hacen falta:

• La sucesión iniciada y la declaratoria de herederos dictada (o el testamento aprobado).
• La conformidad de todos los herederos, o una orden judicial que la reemplace.
• Los pasos del expediente cumplidos: valuación, tasa de justicia y las autorizaciones que correspondan.

Los caminos posibles

1. Vender directamente desde la sucesión (tracto abreviado)

Con la declaratoria dictada, la ley registral (art. 16 de la Ley 17.801) permite que el escribano otorgue la escritura de venta sin inscribir antes el inmueble a nombre de los herederos. Los herederos venden directamente al comprador, con la intervención del juzgado. Es el camino más usado cuando la idea es vender: ahorra tiempo y el costo de una inscripción intermedia.

2. Inscribir a nombre de los herederos y vender después

Se inscribe la declaratoria (los herederos quedan como condóminos) o se hace la partición y cada bien queda a nombre de uno. Después se vende como cualquier propietario. Conviene cuando no hay apuro por vender o cuando un heredero quiere quedarse con el inmueble.

3. Ceder los derechos hereditarios

Si un heredero quiere "salir" antes de que termine la sucesión, puede ceder su parte de la herencia a otro heredero o a un tercero. No es exactamente vender el inmueble, sino su derecho en la herencia. Lo explico en la guía sobre cesión de derechos hereditarios.

4. Firmar un boleto con la sucesión en trámite

Es posible firmar un boleto de compraventa antes de tener todo listo, pero la escritura va a tener que esperar. Hay que redactarlo con cuidado: plazos realistas, firma de todos los herederos y qué pasa si la sucesión se demora.

Qué se necesita para escriturar

• Declaratoria de herederos o testamento aprobado.
• Tasa de justicia paga y los pasos del expediente que el juzgado exija.
• Conformidad de todos los herederos.
• Certificados de dominio e inhibición, y libre deuda de ABL, servicios y expensas.
• Si hay un heredero menor de edad o con capacidad restringida, autorización judicial para vender.
• Si el cónyuge sobreviviente tiene derecho a seguir viviendo en el inmueble, su conformidad.

¿Y si un heredero no quiere vender?

Nadie está obligado a permanecer indefinidamente en copropiedad. Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede pedir la partición judicial y, cuando el inmueble no se puede dividir, el juez puede ordenar su venta. Además, si uno de los herederos usa la propiedad en forma exclusiva, los demás pueden reclamarle una compensación.

Hay excepciones —por ejemplo, ciertos derechos del cónyuge sobre la vivienda familiar— que conviene analizar en cada caso. Lo desarrollo en la guía sobre conflictos entre herederos.

Impuestos y gastos de la venta

A los gastos de la sucesión se suman los propios de la venta: honorarios del escribano, el impuesto de sellos (según el caso) y los impuestos nacionales que correspondan según la fecha y la forma en que se adquirió el inmueble. Es importante calcularlos antes de fijar el precio, para que los herederos sepan cuánto les queda en mano. Para los costos del trámite sucesorio, mirá la guía de costos.

Esta guía tiene fines informativos y no reemplaza el asesoramiento sobre tu caso concreto.